住宅ローンの残債がある物件の財産分与

住宅購入時に住宅ローンを利用している方は多いことでしょう。では、離婚時に残債がある物件を分けるにはどうしたらよいでしょうか？

たとえば、夫名義でローンを申し込んでいるケースで考えましょう。この場合、名義人の夫が住み続けるのであれば、あまり問題は生じません。夫が離婚前と同様に、ローンを払い続ければよいからです。

しかし、妻が連帯保証人となっている場合や、夫名義の物件に元妻側が住み続けることを財産分与として取り決めている場合には、後々トラブルの生じる可能性があります。ローン滞納や名義変更などで揉めないためにも、不動産を売却したほうがスムーズです。

ペアローンなど連帯債務のある物件の財産分与

夫婦とも仕事を持つのが当たり前の今、物件購入時に夫婦の収入を合算し、ペアローンを組んでいるケースは少なくありません。このケースでは住宅ローン控除を双方が受けられることになり、税制上も変わってきます。

しかし、このメリットは夫婦関係が破たんしてしまうと、デメリットにつながります。どちらかが住み続けることを条件に財産分与を受けても、相手側の連帯債務がなくなるわけではありません。相手側は離婚後も返済し続けなければいけないのです。

離婚とローン債務はまったく別物です。離婚後のトラブルを避けるためにも、ローンが残っている物件は売却し、債務を完済してしまうことをおすすめします。

分けるべき財産の対象期間

基本的には、結婚した日から離婚するまでの期間、すなわち婚姻期間に築いた財産が分与の対象となります。なお別居期間がある場合、結婚した日から別居するまでの期間が対象期間とされますので、それぞれの日付を確認しておきましょう。

不動産の名義人は誰か

売却したい不動産の名義人は誰なのか、債務がある場合には連帯債務人の有無や、所有権の割合はどうなっているのかを調べておきましょう。抵当権がどのように設定されているのかも確認しておいてください。

不動産がいくらで売却できそうか

インターネットや住宅情報誌などで相場を把握した上で、不動産会社に査定を依頼し、売却したい物件の査定額を出してもらいましょう。査定額を把握することによって、売却して得られるお金が予想でき、売却すべきか、持ち続けるべきかの判断材料になります。

住宅ローンの契約

残債額を確認し、不動産を売却することで債務が残るか完済できるかを確認しておきましょう。債務者や連帯保証人、さらには購入時に準備した頭金の支払い配分もきちんと確認しておいてください。

離婚にともなう売却のタイミング

離婚前に売却してしまうと、財産を受け取った側に贈与税が課されてしまいます。たとえば夫名義の財産を離婚前に妻が受け取ると、妻側に贈与税がかかってしまうのです。

離婚後に不動産を売却すれば財産分与と見なされ、贈与税はかかりません。夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のために給付を受けたものと考えられるからです。不動産の売却は離婚後に行うようにしましょう。

オーバーローンの場合

抵当権の残っている物件は売却できないため、不動産を売却するにはローンを完済しなければいけません。そこで、残債がある物件を売却するケースでは、売却することによってローンを完済できるかどうかが重要になります。

不動産の売却金額が住宅ローンの残債を上回っている状態を「アンダーローン」といいます。アンダーローンの物件は売却することでローンを完済できるので、問題は生じません。売却金額から残債を引いた残りを離婚時の財産分与の対象にすればよいからです。

しかし、ローンの残債が多く残っており、売却してもローンを完済できない「オーバーローン」の状態では、売り方に注意する必要があります。

オーバーローンであっても、現金や預貯金などを充当して住宅ローンを完済できるのであれば通常の売却と同じように行えます。充当する現金や預貯金が不足する場合には、債権者と交渉の上、「任意売却」という方法を検討しなければいけません。