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【必見】離婚時の不動産財産分与知らないと損するポイントと注意点
離婚を考えたとき、不動産の財産分与は大きな課題の一つです。「自宅はどうなるのか？」「売却した方がいいのか？」「税金はかかるのか？」といった疑問を持つ方も多いでしょう。
この記事では、離婚時の不動産財産分与に関する基本知識や具体的な対策、税金のポイントについてわかりやすく解説します。
1. 離婚時の財産分与とは？
1-1. 財産分与の基本
財産分与とは、婚姻中に夫婦が築いた財産を公平に分けることを指します。不動産（家や土地）がある場合、その扱いについて話し合いが必要です。
1-2. 財産分与の対象となる不動産
離婚時に財産分与の対象となる不動産は、基本的に婚姻期間中に取得したものです。
対象となる不動産の例
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婚姻中に購入したマイホーム
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夫婦で共同名義にしている不動産
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住宅ローンが残っている物件
対象外となる不動産の例
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婚姻前に購入した個人の財産
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相続や贈与で取得した不動産（特有財産）
2. 離婚時の不動産の処理方法
離婚時に不動産をどのように処理するか、主に以下の3つの方法があります。
2-1. 売却して分配
最も公平な方法は、不動産を売却して売却代金を分けることです。
メリット
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すぐに現金化できる
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ローンの清算がしやすい
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共有状態を解消できる
デメリット
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売却までに時間がかかる
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市場価格によっては希望額で売れない
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売却益に税金がかかる可能性がある
2-2. どちらか一方が住み続ける
夫婦のどちらかが不動産を取得し、もう一方に代償金を支払う方法です。
メリット
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子どもの生活環境を維持しやすい
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売却手続きを省略できる
デメリット
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代償金の準備が必要
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住宅ローンの名義変更が必要になる場合がある
2-3. 共有名義のまま維持
すぐに売却せず、しばらく共有名義のままにする方法もあります。
メリット
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住宅ローンの処理がしやすい
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市場が回復するのを待てる
デメリット
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将来的に再びトラブルになる可能性がある
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共有状態が続くことで、売却や名義変更が難しくなる
3. 離婚時の不動産売却と税金のポイント
3-1. 譲渡所得税に注意
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。
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短期譲渡所得（所有期間5年以下）：約39%
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長期譲渡所得（所有期間5年以上）：約20%
ただし、**「3,000万円特別控除」**が適用されれば、譲渡所得から3,000万円まで控除できます。
3-2. 住宅ローンの名義変更の注意点
離婚後もローンが残っている場合、名義変更が必要になることがあります。ただし、金融機関の審査に通らなければ変更はできません。
解決策
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共有名義のまま維持する
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残債を完済してから売却する
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代償金を支払って単独名義にする
3-3. 固定資産税の負担
不動産を売却するまでの間、固定資産税の負担をどうするかも決めておく必要があります。一般的には、所有者が支払うケースが多いです。
4. 離婚時の不動産財産分与で失敗しないためのポイント
4-1. 早めに専門家に相談する
不動産の財産分与は複雑なため、不動産会社・弁護士・税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
4-2. 感情的にならず冷静に話し合う
離婚は感情が絡む問題ですが、不動産の財産分与は冷静に進めることが大切です。
4-3. 契約内容をしっかり確認する
売却契約や住宅ローンの契約内容を事前に確認し、トラブルを防ぎましょう。
まとめ
離婚時の不動産財産分与は、売却・譲渡・共有の3つの方法があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分たちに合った選択をしましょう。
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売却して分配 → 現金化しやすいが、税金が発生する可能性あり
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どちらかが住み続ける → 住宅ローンの名義変更や代償金が必要
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共有名義を維持 → 後々のトラブルリスクあり
また、税金や住宅ローンの名義変更など、事前に知っておくべきポイントも多いため、専門家のサポートを活用するのが賢明です。
円満な財産分与を進めるために、この記事を参考にしながら慎重に手続きを進めてください。
