家族信託した不動産を売却する際の注意点

信託された財産の管理方法は、信託契約書の必須事項です。つまり不動産の売却を行うには、契約書に「不動産の処分」の項目を盛り込んでおかなければいけません。つまりこの項目がなければ不動産を売却することができないのです。

また、不動産登記にも家族信託の契約内容を反映しておくことも必要になります。信託契約書に「不動産の処分」の項目が盛り込まれており、登記にも反映されていれば、受託者である子どもは親に代わって不動産を売ることができます。

なお、売却時には不動産に抵当権がついているかどうかの確認も必要です。もし抵当権がついていれば、ローンを返済し、金融機関に抵当権をはずしてもらわなければいけません。ただ一般的に高齢の親の場合には、抵当権が残っていないケースが多いでしょう。

「不動産の処分」の項目が信託契約書にない場合

「不動産の処分」の項目がなければ、信託契約の内容に「不動産の処分」権限を追加するように変更する手続きが必要です。しかし契約変更の手続きは、受託者である子どもだけで行うことはできません。委託者である親にも関わってもらう必要があるのです。

契約変更を行う段階で親の認知症が進行していれば、変更することができなくなってしまいます。したがって、信託契約を作成する段階で専門家にも相談し、内容に不備がないように調整しておくようにしましょう。

家族信託した不動産の売却手順

家族信託した不動産を売却する手順は次の通りです。

なお、不動産の売却によって受領した代金は、受託者である子どもが新たに開設した信託用口座に入金してもらうようにしましょう。その代金は、委託者である親の生活費や医療費などのために使用します。

オーナーチェンジとは

「オーナーチェンジ」とは、賃貸物件の所有者、つまり現在のオーナーが、賃貸人が入居したままの状態で、その物件を売却することです。対象の物件としては、マンションやアパート1棟、ワンルームマンションの1室、戸建住宅、店舗などの投資用不動産が相当します。

賃貸契約は変わらずオーナーが交代するだけなので「オーナーチェンジ」といいます。オーナーチェンジ物件の購入者は、元の所有者から賃貸借契約や毎月の家賃を受け取る権利などをそのまま引き継ぎます。

なお投資物件の売却であっても、賃貸人がいない状態、たとえば全室空き室の物件を売却する場合は、オーナーチェンジとは見なされません。

オーナーチェンジのメリット

売主様、すなわち現オーナー様にとっては、今の入居者に退去してもらう必要がなく、立ち退き料の支払いや交渉の手間が発生しない点がメリットです。また買主側に多くのメリットがある物件のため、物件の魅力を訴求しやすく、買主を募りやすい物件です。

買主様にとっては、特に不動産投資の初心者でも扱いやすい点が人気です。購入後に入居者募集を行う必要がなく、すぐに家賃収入が見込めます。すでに賃貸経営の実績がある物件のため、利回りの想定がしやすく、手堅く投資計画を立てることができます。

すでに入居者がいるので、リフォームやハウスクリーニングなどの初期費用もかかりません。一般的には空室状態の物件よりも安く購入することができ、金融機関の融資審査が通りやすい点も買主様にとってのメリットです。

オーナーチェンジの手順

オーナーチェンジ物件売却する手順は次の通りです。

失敗しないオーナーチェンジ物件売却のために

オーナーチェンジ物件の購入者にとって気になるのは、物件の入居率です。したがってオーナーチェンジを成功させるには、買主様のメリットを減らさないように、入居率や契約更新率を改善しておくことがポイントです。

現在の入居者が引き続き契約更新してくれるように更新料を無料にすることもひとつの方法です。また、現入居者の更新や新規入居者の獲得のために、家賃や敷金、礼金を見直すことも検討しましょう。

もちろん、家賃を低く設定すればよいというわけではありません。家賃を低くしてしまうと、新オーナーの家賃収入が減少してしまいます。現在の家賃設定が相場と見合っているかを確認してから、金額を見直すようにしましょう。

なお買主側のリスクとして、オーナーチェンジ物件は内覧できないという点があります。そうした不安を払しょくするためにも、売主様が売却する理由や、これまでの運用状況、トラブル状況などを明確に伝えるようにしましょう。

このように、オーナーチェンジ物件の売却は、通常の物件とは異なる難しさがあります。投資物件の売却に実績の少ない不動産会社に依頼すると、売却までに時間がかかったり、安く売ることになったりするかもしれません。実績があり集客力のある会社を選ぶようにしましょう。