焼津市および近況の市況

静岡県の転出超過人数は
全国で8番目

全国的な人口動向については、首都圏への一極集中が止まりません。ここ静岡でも人口の流出傾向が続いています。2023年版の調査によれば、静岡県から他の都道府県へ転出した人数は前年よりも680人増えて4658人。これは全国で8番目に多い転出超過人数です。

※やいづ動向調査 – 焼津商工会議所
（ https://www.yaizucci.or.jp/wp-content/uploads/2024/05/202401-03_YaiuES.pdf ）データ参照

焼津市ホームページ
（ https://www.city.yaizu.lg.jp/documents/18395/107_b_jinkousetai.pdf ）データ参照

県全体で人口流出が加速している状況ですが、35市町のうち12市町で転入が転出を上回りました。その代表が焼津市であり、前年より326人増となっています。焼津市への転入が増えた原因としては、災害対策や子育て支援の充実などが挙げられています。

焼津市は県庁所在地である静岡市と隣接しており、静岡市街地まで車で30分。鉄道による移動でも、15分かかりません。東名高速のインターもあり、立地的には申し分のない土地です。

しかし東日本大震災の影響で、港町である焼津市は津波への不安から人口が急速に減りました。今回の調査で増えたのは流出した反動という指摘もありますが、焼津市では津波対策を強化しており、住む場所としてコストパフォーマンスが高いという評価を受けています。

人口と空き家率

地域別人口の状況

第3章 本市の住宅・住環境の現状 - 焼津市
（ https://www.city.yaizu.lg.jp/documents/10289/j3.pdf ）データ参照

全国的な傾向と同じく、2010（平成22）年をピークに人口は減少に転じています。少子高齢化の進行にともなって人口減少の傾向は続き、とくに東日本大震災の影響から、2012年には大幅減となりました。

市内の地域別人口状況を見ると、市内の大部分で減少傾向であるものの、特に北部の沿岸部での減少率の高さが目立ちます。一方でJR西焼津駅周辺や大井川地域など内陸地域では、人口が増えているところもあります。

地域別高齢化の状況

第3章 本市の住宅・住環境の現状 - 焼津市
（ https://www.city.yaizu.lg.jp/documents/10289/j3.pdf ）データ参照

65歳以上の人口が総人口に占める割合である高齢化率については、地域ごとの差が顕著です。高齢化率が高いのは、北部の山間部や浜当目周辺、焼津漁港周辺、大富地域などで30％を超えています。

一方、比較的高齢化率が低いのは、JR西焼津駅周辺や大村地域、大井川地域などであり、高齢化率は20％以下にとどまっています。

全国の空き家推移

令和5年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果
（ https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf ）データ参照

総務省が行った2023（令和5）年の「住宅・土地統計調査」によると、空き家の数は900万戸と過去最多となっています。これまで一貫して増加傾向が続いており、5年前の調査から51万戸の増加、空き家率も13.8％と過去最高の数値です。

空き家のうち、賃貸用や売却用、別荘などの二次的住宅除く空き家、すなわち放置されている空き家が37万戸の増加で、385万戸となりました。このような放置空き家の数が総住宅数に占める割合は5.9％となり、大きな問題となっています。

売却のタイミング

戸建や土地、マンションなどの不動産を売却するときには、売り出すタイミングを考えることが重要です。不動産売却は大きなお金が動く取引ですから、タイミングをまちがえると大きな損になってしまうことも。どのようなタイミングで売り出すとよいのでしょうか？

相場の動きでタイミングをはかる

不動産の相場には波があるといわれ、経済の動きや国の政策、災害の状況などによって動きます。不動産にかぎりませんが、安い相場のときに購入し、相場が高くなったときに売ることが理想です。

もちろん不動産売却には一人ひとりの事情や、売却のタイムリミットもありますから、相場のみに合わせて売却することできません。また不動産のプロでも相場のピークがいつなのかの判断は難しいです。とはいえ、大きな相場の動きはチェックしておくとよいでしょう。

いずれにせよ、不動産を買ったときよりも相場が上がっていれば売却のタイミングとして悪くないといえます。なお、築年数も相場に大きく関わることを押さえておきましょう。

季節による売りやすさでタイミングをはかる

不動産の売却タイミングを考える際には、季節による売りやすさも考慮に入れることが重要です。日本では年度の変わり目が4月なので、新年度が始まる4月までに引っ越しを検討する人が多くあります。

このため、日本においては、新年度を迎える1～3月に住宅需要が増えます。同様に春よりは規模が小さいですが、秋も異動シーズンであり、引っ越しを検討するケースが多くあります。

買い替えのタイミングに合わせる

買い替えや住み替えのために売却を考えている場合は、入居先の状況も考慮に入れる必要があります。売却と購入のタイミングがうまく合えばよいですが、タイミングが合わなければ、仮住まいが必要になったり、二重ローンを抱えることになったりすることもあるからです。

なお、新築マンションが引き渡されることの多い3月末にも注意しましょう。その新築物件に買い替える人たちがいっせいに売却を開始することで、周辺の相場に影響が出るケースもあります。

税制との関連もタイミングの考慮に入れる

売却のタイミングは、税制との関連を考慮に入れる必要もあります。不動産売却によって得られる「譲渡所得」には所得税や復興特別所得税、住民税がかかりますが、この税率を計算する際には、不動産の所有期間が影響してくるのです。

所有期間が5年以下と5年超で税率が変わり、さらに居住用財産については10年超で軽減税率の特例が受けられます。所有期間が短いほど税率が高くなってしまう点に注意しましょう。